Freitag, 16. August 2019

Einigung bei der Grundsteuerreform

Bundesregierung legt drei Gesetzesentwürfe vor

Ende Juni war es endlich soweit: Nach langem Hin und Her und vielen Diskussionen konnten sich die Regierungsparteien auf einen Kompromiss bei der Grundsteuerreform einigen. Am 21. Juni 2019 hat die Bundesregierung nunmehr drei Gesetzesentwürfe vorgelegt, die die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuerreform umsetzen sollen. Die wichtigsten Änderungen in Kürze:

Als Bemessungsgrundlage soll in Zukunft der Grundsteuerwert gelten, der wie bisher nach dem Bewertungsgesetz zu ermitteln ist. Diese Werte sollen alle sieben Jahre durchgeführt werden, beginnend am 01. Januar 2022. Bei unbebauten Grundstücken soll der Grundsteuerwert Bodenwert heißen und berechnet sich wie folgt:

»         Grundstücksfläche in m2 x Bodenrichtwert = Bodenwert

Bei bebauten Wohngrundstücken ist die Ermittlung des Grundsteuerwertes ungleich komplizierter.

»         Die Multiplikation der Grundstücksfläche in m2 mit dem Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert wie    bei unbebauten Grundstücken

»         Der Bodenwert wird dann mit dem Abzinsungsfaktor multipliziert. Dieser bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz (Der Zinssatz, mit dem der Wert des Grundstücksart marktüblich verzinst wird) und der Restnutzungsdauer des Gebäudes (berechnet aus wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes). Das Ergebnis ist der Abgezinste Bodenwert.

»         Bei Einfamilien- oder Zweifamilienhäusern wird der Bodenwert zusätzlich mit einem Umrechnungskoeffizienten multipliziert, um den abgezinsten Bodenwert zu erhalten. Dieser Koeffizient soll abweichende Grundstücksgrößen berücksichtigen und ist der Anlage zum BewGE zu entnehmen.

»         In einem nächsten Schritt muss der Rohertrag des Grundstücks bestimmt werden. Dieser ergibt sich aus den durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten aus dem Mikrozensus, die nach sechs gemeindescharfen Mietniveaustufen differenziert werden. (Für jede Mietniveaustufe werden bestimmte Abschläge oder Zuschläge vorgenommen).

»         Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten des Grundstücks abgezogen. Dieses ergibt sodann den Reinertrag des Grundstücks.

»         Dieser Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser bestimmt sich erneut nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Das Ergebnis ist der kapitalisierte Reinertrag des Grundstücks.

»         Abgezinster Bodenwert und kapitalisierter Reinertrag ergeben zusammen dann den Grundsteuerwert.

Für Gewerbeimmobilien und sonstige bebaute Grundstücke wird ein Sachwertverfahren angewandt:

»         Dabei wird zunächst der Bodenwert bestimmt.

»         Danach wird die Brutto-Grundfläche in m2 mit den Normalherstellungskosten (Anlage 42 zum BewGE) multipliziert. Dies ergibt den Gebäudenormalherstellungswert.

»         Von diesem Wert wird sodann die Alterswertminderung abgezogen. Dieses ergibt den Gebäudesachwert.

»         Gebäudesachwert und Bodenwert bilden zusammengerechnet den vorläufigen Sachwert.

»         Dieser wird durch Multiplikation mit einer Wertzahl aus Anlage 43 zum BewGE an die allgemeinen örtlichen Wertverhältnisses angepasst. Das heißt: Vorläufiger Sachwert x Wertzahl = Grundsteuerwert.

Der Grundsteuerwert bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist die Summe der Reinerträge kapitalisiert mit dem Faktor 18,6.

Neben diesem Entwurf zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts hat die Bundesregierung auch einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung vorgelegt. Liegen baureife Grundstücke in Gebieten mit besonderem Wohnraumbedarf vor, können die Gemeinden einen erhöhten einheitlichen Hebesatz für diese baureifen Grundstücke erlassen. Dies entspricht der Forderung nach einer Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke.

Schließlich liegt auch ein Gesetzesentwurf zur Änderung des Grundgesetzes vor. Demnach soll Art. 105 Abs. 2 GG um den Satz „Der Bund hat die konkurrierende Gesetzgebung über die Grundsteuer“ ergänzt werden. Dafür erhalten die Ländern in Art. 72 Abs. 3 S. 1 GG die Befugnis, eigene Landesgrundsteuergesetze zu erlassen, indem die Nummer 7 „Grundsteuer“ ergänzt wird (Länderöffnungsklausel).